Alquiler turístico: enfoques regulatorios bajo análisis

En el taller de APEC sobre alquileres temporales de corta estancia, que se realizó en Lima este 30 de octubre, se abordaron aspectos como los mejores enfoques regulatorios. En ese contexto, se sugiere una hoja de ruta que consista en que, antes de imponer reglas, se identifique qué problema público se quiere resolver y se disponga la herramienta más eficiente que lo solucione. Un punto de partida es contar con un registro único, digital y amigable de prestadores. 

Tal como señalamos en nuestro Semanario N.° 1230, el alquiler turístico temporal consiste en ofrecer alojamiento transitorio en una habitación, un departamento o una vivienda, por periodos cortos. Su crecimiento ha motivado espacios de diálogo para identificar buenas prácticas y recomendaciones para los diversos países. Uno de ellos fue el mencionado Taller de APEC sobre Alquileres de Corto Plazo (APEC Workshop on Short-Term Rentals), en el que participaron representantes de la industria, prestadores del servicio y think tanks. ComexPerú fue parte del panel en donde se abordaron los enfoques regulatorios y no regulatorios. 

En ese contexto, resulta útil revisar la experiencia internacional sobre intervenciones regulatorias enfocadas en problemas públicos como tener vivienda más asequible. Por ejemplo, Ámsterdam fijó en 2019 un tope de 30 noches al año: entre 2019 y 2024, los anuncios se redujeron un 54% y los alquileres de largo plazo aumentaron un 34%, frente al 13% en el conjunto de los Países Bajos¹. Barcelona aplica una moratoria de licencias desde 2014: entre 2018 y 2024, los anuncios bajaron un 24% y los alquileres subieron un 37%, frente al 9% en España². En Nueva York, tras la Local Law 18 de 2023, los anuncios cayeron un 90% y los alquileres aumentaron un 8,1%, con una tasa de vacancia prácticamente estable. 

Estas cifras no permiten concluir que las restricciones sean ineficaces, pues no se sabe cómo habrían evolucionado los alquileres en ausencia de estas medidas. Sin embargo, muestran que una reducción de la oferta de alojamientos de corta estancia no necesariamente viene acompañada de una disminución de los precios de alquiler de largo plazo. Por ello, la efectividad de estas restricciones debe evaluarse considerando las condiciones de cada mercado, las limitaciones de oferta de vivienda y evidencia que permita identificar sus efectos. 

Frente a estos ejemplos, lo más importante es tomar como referencia elementos propios de la mejora regulatoria, como lo es contar con evidencia del problema público que se busca resolver. Las preocupaciones asociadas a esta actividad son diversas (la seguridad de los huéspedes, la convivencia vecinal o el acceso a la vivienda) y cada una puede requerir una herramienta distinta, no necesariamente regulatoria. 

La alternativa de no introducir nuevas regulaciones debe considerarse cuando los mecanismos existentes, incluyendo la autorregulación de las plataformas y la normativa general aplicable, permiten atender adecuadamente los riesgos identificados. Las reseñas, los mecanismos de verificación y los incentivos reputacionales pueden contribuir a la protección de los usuarios, particularmente en alquileres ocasionales o de viviendas habituales, sin necesidad de imponer obligaciones adicionales. 

En cambio, una regulación focalizada puede aportar cuando el Estado necesita datos para diseñar políticas y supervisar, cuando hay efectos sobre terceros que las normas generales no cubren o cuando los datos muestran una concentración local de unidades completas dedicadas a esta actividad. 

Para estos casos, una alternativa por evaluar es la implementación de un registro único de prestadores, centralizado y digital. Su inscripción podría realizarse mediante una declaración jurada en línea, con emisión inmediata del número de registro y requisitos mínimos de información, respetando la normativa de protección de datos personales. Su diseño debería evitar la duplicidad de registros y trámites administrativos entre los distintos niveles de gobierno. Podrían inscribirse el propietario, el inquilino o un administrador autorizado, con un tratamiento más ligero para quien alquila su vivienda habitual. Más que una licencia para operar sería una herramienta para producir información, facilitar la formalización y mejorar la fiscalización de las autoridades. 

La propuesta de contar con un registro digital tiene antecedentes legislativos. Entre ellos se encuentran los Proyectos de Ley N.° 9084/2024-CR y 9362/2024-CR, que fueron materia de un dictamen conjunto aprobado por la Comisión de Comercio Exterior y Turismo en marzo de 2025, orientado a un Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT). 

El desafío no consiste en regular más, sino en regular mejor. Para ello, es indispensable identificar los problemas públicos que se busca resolver, evaluar la eficacia de los mecanismos existentes y determinar si se requieren nuevas intervenciones. En ese marco, alternativas como un registro único, digital y simplificado merecen ser evaluadas por su potencial para mejorar la información disponible y facilitar la formalización, a fin de no imponer cargas administrativas innecesarias a quienes desarrollan esta actividad.