Acceso a vivienda: entre promesas y mentiras

En época electoral, los aspirantes a un cargo público pueden hacer muchas promesas sin la necesaria viabilidad técnica para ser implementadas. Recientemente, una candidata a diputada del partido Venceremos propuso construir un millón de viviendas sociales por año, para luego rectificarse y plantear la construcción de 200,000 viviendas anuales. ¿Cuál es la situación real del mercado de vivienda? 

En el Perú existen 10.2 millones[1] de viviendas en todo el territorio nacional, según información del Ministerio de Vivienda y Construcción Social (MVCS). En 2014, se registró un total de 8 millones de viviendas. Así, en los últimos 10 años, el número de viviendas creció a una tasa promedio anual del 2.4%. Además, en dicho periodo, cada año se adicionaron 218,655 viviendas, en promedio. Si toda la capacidad de oferta de viviendas por parte del sector privado (formal e informal) en zonas urbanas y rurales supera ligeramente las 200,000 viviendas por año, es técnicamente inviable implementar la propuesta hecha en campaña. 

En 2024, del total de viviendas a nivel nacional, el 32.3% se ubicaron en Lima Metropolitana, el 33.1% en la Sierra; el 22.8% en la Costa, sin Lima; y el 11.8% restante, en la Selva. Lima Metropolitana concentra 3 de cada 10 viviendas en el Perú, lo cual demuestra la concentración poblacional. Por tanto, la creación de nuevas viviendas formales por parte del sector privado responde a la demanda habitacional. Es coherente que la mayoría de nuevas edificaciones se concentren en aquellas zonas donde más peruanos demandan viviendas. 

En Lima Metropolitana y Callao, de las 48,540 viviendas ofertadas en 2024 según sector urbano, el 41.1% (19,967 unidades de vivienda) se ubicó en Lima Moderna. En segundo lugar, Lima Top concentró el 33.2% del total de oferta en la capital del país, con 16,139 viviendas ofertadas. En tercer lugar, Lima Centro concentró el 15.1% (7,311 viviendas); Lima Sur el 4.8% (2,348 viviendas); Lima Este el 2.5% (1,220 viviendas); Lima Norte el 2.2% (1,047 viviendas); Lima Sur – balnearios el 0.6% (282 viviendas) y el Callao el 0.5% restante (226 viviendas). Lo anterior responde a un principio básico de la inversión privada: la búsqueda de la máxima rentabilidad sujeta a la demanda efectiva en las diferentes zonas de Lima. 

El marco constitucional peruano establece un modelo de economía social de mercado, en el cual el Estado tiene un rol subsidiario. En ese sentido, la Constitución menciona que el Estado solo puede realizar actividad empresarial de manera directa cuando exista una ley expresa y razones de alto interés público o manifiesta conveniencia nacional. Por su parte, si bien el acceso a vivienda está reconocido en la Constitución, lo está como objetivo de política pública. Es decir, el Estado no debe proveer viviendas directamente a sus ciudadanos, sino diseñar políticas, programas y condiciones que faciliten el acceso progresivo a la vivienda, especialmente en un contexto de brecha habitacional como el caso peruano. De allí que existan instrumentos de política habitacional como el Crédito Mivivienda, entre otros, que operan mediante un subsidio a la demanda y tienen articulación con el sector privado. 

Los planes de Gobierno de los principales candidatos presidenciales[2] coinciden en que el cierre de la brecha habitacional requiere una combinación de inversión pública, participación privada, subsidios focalizados y mejoras en la gestión del suelo urbano. Entre las propuestas de los diferentes planes de Gobierno analizados, se encuentran la habilitación de suelo urbano, debido a que la escasez de suelo urbanizado es una de las principales restricciones estructurales para el acceso a vivienda formal. 

Por otra parte, se resalta el fortalecimiento de programas existentes como el Fondo MiVivienda y los bonos habitacionales, lo que demuestra que el modelo de subsidio a la demanda sigue siendo un mecanismo considerado para expandir el acceso a vivienda formal. Sin embargo, algunas propuestas sin indicadores, metas ni una hoja de ruta mínima que por lo menos esclarezca la viabilidad de las medidas, resultan solo en promesas de campaña que, lejos de ser objetivas, buscan captar la atención de los menos informados. 

Las metas planteadas por algunos planes de Gobierno contrastan con la capacidad histórica de oferta de viviendas. El acceso a la vivienda formal es un desafío y demanda políticas públicas focalizadas y de largo plazo, pero esto no justifica intervenciones cortoplacistas sin viabilidad técnica.

[1] Información al 2024, según el compendio estadístico del MVCS.

[2] Se consideran aquellos partidos políticos que lideran la encuesta de intención de voto en enero de 2026, según IPSOS.